家を建てる場所を決めるとき、その土地の建ぺい率と容積率は必ずチェックしましょう。建ぺい率は敷地の面積のうち建築面積が占める割合、容積率は敷地の面積（土地の面積）に対する各階の床面積を合計した延べ床面積の割合のことで、土地ごとに制限があります。これを知らずに土地を決めてしまうと、思っていたより狭い家しか建てられず後悔することも。この記事では、建ぺい率や容積率の詳しい求め方を解説します。制限が緩和される条件や、愛知県西尾市・蒲郡市の調べ方も紹介していますので、是非参考にしてください。
建ぺい率と容積率
まずは建ぺい率と容積率の基本から解説していきましょう。
建ぺい率とは
建ぺい率は敷地の面積に対する建築面積（建築物を真上から見た面積）の割合で、以下の計算式で求められます。
建ぺい率（％）＝建築面積／敷地面積×100
建ぺい率が50％の土地であれば、100㎡の土地に対して最大で50㎡の建築面積の家を建てることが可能。この建ぺい率は建築基準法によって、30％から80％の間で決められています。なお各階で面積が違う場合は、広い方の面積が建築面積とされます。
容積率とは
容積率は敷地の面積（土地の面積）に対する各階の床面積を合計した面積の割合です。土地ごとに住居系地域では50％から500％の間で指定容積率が決まっており、以下の計算式で求められます。
容積率（％）＝延べ床面積／敷地面積×100
容積率では延べ床面積がポイントです。容積率が100％の土地であれば、100㎡の土地に対して最大で100㎡の延べ床面積の家（100㎡の建築面積の平屋、50㎡の建築面積で2階建てなど）が建てられます。
用途地域とは
建ぺい率や容積率を調べるときは、その土地がどの「用途地域」に分類されているかを確認しましょう。用途地域とは市街化区域といわれる地域を、住居系や商業系など、計13種類に分類したもの。用途地域ごとに建てられる建築物の種類や用途に制限があり、建ぺい率や容積率もそれぞれ異なった数値の制限があります。
建ぺい率や容積率は条件によって緩和される
基本的には制限を超えた建ぺい率や容積率の家を建てることはできませんが、一定の条件をクリアすれば、制限が緩和されます。ここからはその例を見ていきましょう。
防火地域に耐火建築物を建てるとき
都市計画法により防火地域や準防火地域として指定された土地があります。火事の延焼を防ぐことや、火災のとき緊急車両を妨げないようにすることを目的に、駅前や建物が密集する地域、幹線道路沿いの地域が指定されています。
防火地域や準防火地域では、以下の条件のように耐火建築物や準耐火建築物にすると建ぺい率緩和の対象となり、より広い家を建てることが可能です。
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指定建ぺい率 |
地域 |
建築物の種類 |
建ぺい率の 緩和 |
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80% |
防火地域 |
・耐火建築物 |
無制限（100％） |
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80%以外 |
防火地域 |
・耐火建築物 |
＋10％ |
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準防火地域 |
・耐火建築物 |
＋10％ |
角地に建てるとき
建築予定の土地が「角地」である場合も建ぺい率緩和の対象となり、指定建ぺい率に10％加算されます。角地とは道路の交差点に面した土地を指しますが、土地の両側が道路に面しているときや、公園や河川などに面している場合も角地と同等とみなされ、緩和が適用されます。ただし角地の定義は都道府県や市町村で異なるため、個別の確認が必要です。
駐車場や地下室は容積率緩和の対象に
屋根がついた駐車場は延べ床面積に含める必要がありますが、延べ床面積の1／5を限度に容積率の計算から除外できます。また地下室は一定の条件を満たしていれば、1／3を限度に容積率の計算から除外できるので、敷地にゆとりのないときは有効な方法となるでしょう。
そのほか、ロフトやバルコニーなどは一定の条件を満たすと延べ床面積に含まれないため、これらを上手に活用すればより広い家を建てることが可能になります。
建ぺい率や容積率の注意点
ここからは建ぺい率や容積率を見るときに知っておきたい注意点を紹介します。
異なる用途地域にまたがるとき
購入を検討している土地が2つの地域にまたがるとき、建ぺい率や容積率は「加重平均」で算出します。単純により広い方の制限が適応されるわけではないので注意しましょう。
たとえば200㎡の敷地で、内120㎡の建ぺい率が50％、内80㎡の建ぺい率が60％としたとき、全体の建ぺい率の求め方は以下の通りです。
50％×（120㎡／200㎡）＋60％×（80㎡／200㎡）＝54％
よってこの土地の建ぺい率は54％となり、容積率も同様の方法で算出できます。
狭い道路では容積率の上限が下がることも
敷地が狭い道路に面しているときも注意が必要です。前面道路の幅員が12ｍに満たない場合は用途地域によって以下の通り計算され、指定容積率と比較して小さい数値が適用されます。
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用途地域 |
容積率（％）の求め方 |
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第1種、2種低層住居専用地域、 |
道路の幅員（m）×0.4×100以下 |
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それ以外の用途地域 |
道路の幅員（m）×0.6×100以下 |
たとえば指定容積率が200％の準住居地域であって、前面道路の幅員が4mの場合、上記を基に計算してみましょう。
幅員4ｍ×0.4×100＝160％
指定容積率200％＞160％となるので、最大で160％の延べ床面積でしか建てられません。
このように同じ広さの土地でも、条件によって建てられる家の大きさは変わってきます。リキューではその土地の形状や条件に合う、希望に沿った快適な家づくりの方法を建築家が提案します。限られた土地をより有効に活用したい方は、是非一度リキューにお声がけください。
建ぺい率や容積率の制限を守らないとどうなる？
建ぺい率や容積率の制限をオーバーすると違法建築物として扱われ、以下のようなトラブルが発生する可能性があります。
工事を断られる
建築業者は建築基準法に適合した家を建てる義務があります。建ぺい率や容積率を守っていない家を建てることはできないので、工事を断られてしまうでしょう。
住宅ローンが組めない
一般的に金融機関の住宅ローンは物件を担保に融資が行われます。しかし違法建築物は担保として利用できないため融資を受けられず、住宅ローンが組めません。
建ぺい率と容積率の調べ方
土地ごとの建ぺい率や容積率は、自治体の公式サイトなどで確認できます。
西尾市、蒲郡市の建ぺい率・容積率を調べるなら
愛知県の指定する住居系用途地域の建ぺい率は30％もしくは60％、容積率は50％～200％です。具体的な西尾市や蒲郡市の建ぺい率・容積率は以下のサイトから調べられ、いずれも、地図上に表示される円の上部が容積率、下部が建ぺい率の数値です。
※クリック後、左上の選択バーにおいて「用途地域」を選んでください。
＞＞参考コラム：土地探しのポイント5点を押さえて注文住宅を建てよう！西尾市周辺の土地情報も
＞＞参考コラム：西尾市・蒲郡市のどこに家を建てる？おすすめエリアや土地坪単価をご紹介
西尾市、蒲郡市の土地探しからサポート！ご相談はリキューへ
株式会社リキューは蒲郡市に本社を構える一級建築士事務所です。西尾市、蒲郡市を中心に家づくりを行ってきた実績をもとに、その土地の条件や制限をふまえ、理想に合った土地探しをサポートいたします。個別の相談会も開催しておりますので、西尾市、蒲郡市で家づくりを検討されている方は是非お気軽にお問い合わせください。
＞＞西尾市・蒲郡市でこだわりの注文住宅を！リキューは理想に合った土地探しをサポートいたします
著者：株式会社リキュー代表取締役 稲吉 伸英
保有資格：二級建築士 二級施工管理士 増改築相談員 耐震診断員 愛犬家住宅アドバイザー
これまでに培ってきた工務店の強みを活かし、地域に根ざした会社として、お客様に寄り添ったサービスを提供していきたいと考えております。
記事監修者：中小企業診断士（住宅コンサルタント）塩味 隆行
一般社団法人 住宅資産価値保全保証協会認定講師
住宅検討をされている方が後悔しない家づくりを実現いただくため、全国各地で年100回以上、家づくりセミナーの講師を担当しています。住宅購入の際に必要となる性能や土地についての基礎知識から、資金計画などの専門的なことまで、客観的かつ具体的に情報をお伝えいたします。
